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문제점: 둔촌 올림픽파크포레온(약 1만 2천 가구)이나 헬리오시티(약 9천5백 가구)처럼 웬만한 읍·면 단위 인구가 하나의 단지에 거주하는 초대형·고층화 단지가 시장을 지배하고 있습니다. 단 한 건의 실거래가 발생해도 그것이 곧바로 전체 단지, 나아가 지역 전체의 '평당 기준 시세'가 되어 버립니다. 심지어 주가 챠트 보듯 주단위 시세표 공개 집단 아파트 시세를 왜곡
비교: 일본은 도심 내에서도 중·저층 맨션이나 다양한 형태의 주택들이 분산되어 공급되며, 개별 단지의 거래가 전체 시장을 단일한 호가 구조로 밀어 올리는 '주식 호가판' 같은 기형적 시세 전파력이 상대적으로 약합니다.
문제점: 수십억 원에 달하는 고가 아파트의 선분양 중도금 대출과 전세대출까지 국가 공기업인 HUG가 보증을 서고 있습니다. 금융사는 HUG의 보증을 믿기 때문에 차주의 상환 능력을 엄격히 심사하지 않고 무분별하게 대출을 내어줍니다. 이로 인해 가격이 오를 때는 '영끌'과 갭투자를 부추기고, 하락할 때는 그 부실이 고스란히 국가 재정(국민 세금)으로 전가되는 구조가 만들어졌습니다.
비교: 일본에는 HUG 같은 거대 공적 기관이 민간 고가 주택의 분양이나 전세대출을 일괄 보증해 주는 제도가 없습니다. 만약 민간 영역에서 부실이 나면 그 리스크는 고스란히 대출을 내어준 민간 금융사와 투자자가 떠안습니다. 이 때문에 자연스럽게 대출 심사가 보수적이고 엄격해질 수밖에 없습니다.
문제점: 건물이 완공되기도 전에(아직 실체가 없음에도) 선분양권이나 조합원 입주권을 매매하며 시세 차익을 노리는 구조가 정착되어 있습니다. 조합이 중요한 개발 결정을 내린 뒤 입주권을 팔고 이탈해 버리면, 그 뒤를 이어 진입한 신규 매수자들은 이미 가격이 꼭대기로 올라간 평균 매수가를 떠안으며 손해를 보게 됩니다. 대기업 아파트만을 위한 청약제도 폐지 하세요 청약제도 인해 아파트만 주거가 됨
비교: 일본은 철저한 완공 후 분양(즉시분양) 중심이거나, 메이저 디벨로퍼의 책임 시공 및 법적 공탁 제도를 통해 실체가 확실할 때 거래가 이루어집니다. 실체 없는 권리 남발과 투기적 단기 차익 거래가 끼어들 여지가 적습니다.
복잡한 LTV 규제를 덧붙여봐야 근본적인 시스템을 건드리지 않으면 시장은 잡히지 않습니다.
진정한 주택 시장 안정화를 위해 국가가 취해야 할 방향은 명확합니다. HUG가 아닌 민간 금융이 책임지면 LTV 규제가 필요 없습니다.
민간 고가 주택에 대한 HUG 보증 전면 폐지 및 시장 자율화
HUG의 공적 보증과 전세대출 보증은 서민과 공공 주택 영역에만 엄격히 한정해야 합니다.
수십억 원에 달하는 고가 민간 아파트의 분양·전세 대출은 국가가 보증을 서지 말고, 민간 금융사가 온전히 리스크를 안고 자체 보증하게 해야 합니다. 금융사가 스스로 위험을 관리하므로 인위적인 대출 규제를 지우지 않아도 과도한 빚투가 차단됩니다.
민간 청약 제도 축소 및 공공 주택 중심 공급 전환
민간 분양 시장은 자율 경쟁과 시장 논리에 맡기고, 정부는 오직 무주택 서민을 위한 질 좋은 '공공 주택' 공급에만 역량을 집중해야 합니다.
선분양 및 갭투자 구조의 점진적 개혁
실체 없는 분양권·입주권 중심의 투기 고리를 끊고, 완공 후 분양 제도를 유도하여 실수요자가 건물의 가치를 직접 보고 판단할 수 있는 시장 환경을 조성해야 합니다.
정부가 민간 투기판의 안전판(HUG 보증) 역할을 자처하는 한, 주택 가격의 왜곡과 거품은 반복될 수밖에 없습니다. 국가가 해야 할 일은 민간 자산 시장의 뒷바라지가 아니라, 누구나 안심하고 살 수 있는 탄탄한 공공 주택 사다리를 놓는 것입니다.
공공주택 대폭 늘리세요 모듈형 저층 빌라..중심으로 1년 안에 대량으로 공급해야
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